לתפוס אמריקה - עשר סיבות להשקיע בנדל"ן בארה"ב

ברקע החששות ממשבר כלכלי ומיתון עולמי שמאיים לפתחנו, מדגישים כלכלנים את יתרונות ההשקעה בנדל"ן, לא רק כאפיק מתון אלא גם כזה שהוא בטוח ואף רווחי. הנטייה של הציבור בעתות משבר, לשים את הדברים בהולד, בהמתנה, עד יעבור זעם ולראות לאן נושבת הרוח. עו"ד נועם שפלטר מומחה לנדל"ן אמריקאי, טוען שלהיפך. שעכשיו, יותר מתמיד, זה הזמן להשקיע בנדל"ן בארה"ב, ויפה שעה אחת קודם. "בניגוד לגישה הרווחת שכדאי לעצור ולהמתין, אני חושב הפוך", אומר שפלטר, שותף מייסד באינווסטו קפיטל, "עכשיו זה הזמן להשקיע ולנצל הזדמנויות בשוק. אלה התקופות שבהן המשקיעים המקצועיים עושים עסקאות איכותיות, ולצערי המשקיעים החובבנים מתחילים להפסיד". השקעה בנדל"ן אינה חפה מסיכונים אבל פוטנציאל הרווח גדול יותר. הנה עשר הסיבות של שפלטר להשקיע בנדל"ן מעבר לים, דווקא בארה"ב, ודווקא עכשיו: 1. משבר הוא הזדמנות שחוזרת "פעם ב-" ובמקרה זה בדיוק עכשיו! משברים כלכליים חוזרים על עצמם בצורה מחזורית לאורך ההיסטוריה. עם השנים, ניתן לראות כי משברים כלכליים מרחיבים את הפער החברתי-כלכלי. חלק ניכר מהאנשים נפגעים במשברים ומצבם הכלכלי מורע, ומעטים – משתפר. וורן באפט פעם אמר ש"כשיש דם ברחובות, זה הזמן להשקיע". משברים לאחד הם הזדמנויות לאחר, ודווקא בתקופות משבר ניתן למצוא עסקאות יוצאות דופן. 2. השקעות בנדל"ן נבחנו לאורך ההיסטוריה. ניתן לראות לאורך כל המשברים במאה האחרונה, כי דווקא שוק הנדל"ן נשאר יחסית יציב, ומייד לאחר המשבר – ממשיך לעלות. משבר 2008 במקרה זה היה ייחודי שגם שוק הנדל"ן נפגע, והסיבה שעיקר המשבר היה בתחום האשראי לנדל"ן. הגופים הפיננסיים הגדולים חילקו הלוואות ללא שום אחריות – והתוצאה היתה פגיעה בשוק. יחד עם זאת יש לציין כי באזורים מסוימים הנדל"ן לא נפגע משמעותית, גם בתקופה זו, וכבר בשנת 2009 התייצב. 3. שוק הנדל"ן החם בעולם הוא בארצות הברית! ארצות הברית היתה ועודנה מעצמה כלכלית גדולה ויציבה, עם אבטלה בשפל היסטורי ואנשים עובדים ומרוויחים. וכמובן – כל אלה זקוקים לקורת גג. השוק האמריקאי פשוט מאוד לעסקים והשקעות, ובמדינות רבות אף מעודד השקעות נדל"ן בצורה של מיסוי ובירוקרטיה קלים ופשוטים. בשנים האחרונות, ובעיקר לאחר ולאור הקורונה, מפת ההגירה הפנימית בארה"ב. הכרת הנתונים, לאן יש הגירה מוגברת ומאילו מדינות "בורחים", ולהשקיע בהתאם לביקוש, יכולה לייצר תשואה גבוהה, מאחר ובמדינות המובילות (כמו פלורידה וטקסס) יש מחסור עצום של יחידות דיור. רק לסבר את האוזן: בארה"ב חסרות כ 6 מיליון יחידות דיור, כאשר בפלורידה ובטקסס יש מחסור של מעל 300 אלף דירות בכל אחת, ובקליפורניה – מחסור של כמעט מיליון דירות, והביקוש ממשיך ועולה. 4. נדל"ן הוא הכלי האולטימטיבי לבנות הון עצום מאז ומעולם עשירי העולם השקיעו בנדל"ן. היה זה קרנגי שאמר כבר המאה שעברה כי 90% מההון בעולם מבוסס על נדל"ן. נדל"ן מאפשר לנו להשקיע את כספנו בתזרים עולה לאורך הזמן, אשר מייצר לנו הון הולך וגדל, עם "בטוחות" מוחשיות, אשר עולות בערכן לאורך זמן. 5. מיסוי נכון יכול לייצר הטבות מגדילות רווח מדינות רבות מעודדות משקיעי נדל"ן וזה בא לידי ביטוי במענקים משמעותיים או למשל הכרה בהוצאות רבות בעת ההשקעה בנכס. 6. הנדל"ן מניב בזמן שאתם ישנים חלומות של כל משקיע הוא ש"הכסף יעבוד כשאני ישן". כך בדיוק קורה בהשקעות נדל"ן. הנכס ממשיך ו"עובד", בכל שעה, ביום יום, גם כשאתם ישנים. 7. הנדל"ן הוא מגן מפני אינפלציה דווקא בתקופות של עליה חדה באינפלציה כדאי להשקיע בנדל"ן. מדובר בנכס שערכו עולה ככל שמדד המחירים עולה, והוא אחד המרכיבים המשמעותיים במדד זה, לטוב ולרע... כאשר מחירי המחייה עולים, כך בעלי הנכסים מעוניינים לשמר על נכסיהם – והשכירויות עולות במקביל, על מנת "לשמר" את התשואות. 8. התשואות בישראל לא אטרקטיביות (2-4%) אי אפשר שלא להתייחס לחלופות אשר עומדות בפני המשקיע הישראלי. רבים מהמשקיעים מעדיפים "לראות" את ההשקעה שלהם, ולהשקיע קרוב לבית, בישראל. אבל אם מסתכלים על הפרקטיקה – רוב המשקיעים בנדל"ן אינם מבקרים לעיתים קרובות בנכסים שלהם, לא "קופצים לביקור" ולא מעורבים פעילים בהשקעה, אחרי השכרת הנכס. מצב השוק בישראל כיום, לא מאפשר לקבל תשואות גבוהות מ 2-4% לשנה, וכאשר משכללים את האינפלציה ועלויות המימון – למעשה רוב המשקיעים בנכסים למגורים בישראל – לא ירוויחו באופן ריאלי על השקעתם. משקיעים רבים מתבססים על עליית ערך ש"אולי תהיה בעתיד", אך כל השקעה המתבססת על הערכות לעליית ערך עתידית – היא סיכון, מאחר ואנחנו רוצים ודאות (ככל האפשר) בהשקעות, ועל כן, כאשר אנחנו משקיעים יש להסתכל על התזרים השוטף, התשואה השוטפת, אשר בשוק האמריקאי עומדת על כפול מישראל, במקרה הפסימי. 9. אפשר להשקיע בנדל"ן בלי כסף נזיל אחד הדברים המשמעותיים הוא שניתן כיום להשקיע בנדל"ן ללא הון עצמי. בין אם על ידי גיוס משקיעים (מצב בו אנחנו מאתרים עסקה, מחברים לעסקה משקיע, ומתחלקים ברווחים, שכן יש מספיק רווחים להתחלק בהם...), ובין אם על ידי לקיחת מימון בנקאי ועריכת מימון מחדש, לאחר רכישת וייצוב הנכס. 10. מינוף, מינוף ושוב מינוף - ריפייננס נדל"ן הוא אחד האפיקים היחידים אשר מאפשרים לנו לעשות מימון מחדש באופן קבוע, לאחר כל השבחה. לדוגמא, לאחר חידוש חוזה עם דיירים, והעלאת השכירות השוטפת – הבנקים ישמחו לבצע מימון מחדש לפי התזרים החדש. כל השבחה של נכס (בין אם על ידי שיפוץ ובין אם על ידי העלאת מחירי השכירות) מאפשרת לבצע מימון מחדש, ולמשוך כסף חזרה, ללא מס (שכן מדובר עדיין בהלוואה), בעוד אנחנו ממשיכים להחזיק בנכס, אשר ממשיך להעלות את ערכו. ההשקעה בנדל"ן היא לרוב בטוחה, גם אם מדובר בנכסים מעבר לים, ובטח אם במדינה ידידותית למשקיע כמו ארצות הברית. יחד עם זאת, חשוב לציין ולהדגיש כי בכל השקעה בנדל"ן (כמו בכל השקעה) ישנם סיכונים. העצה הכי נכונה תהיה להיעזר במומחים להשקעות מסוג זה, ובמי שמתמחה באזור היעד שבו מעוניינים להשקיע. למען הסר ספק, המידע באתר הינו בגדר המלצה בלבד ואינו מהווה תחליף לקבלת יעוץ.