3 מיליון דירות אבל המחסור נשאר: הנתונים שמסבירים למה מחירי הדיור לא יורדים

חדשות. עדכונים. מבצעים ✈️ פספורטניוז ב-WhatsApp >> וב-Telegram >>

על אף תוספת של יותר מ-56 אלף דירות חדשות בשנה אחת, שוק הדיור בישראל ממשיך להפגין סימני מחסור ולחץ מחירים. מנתוני “דירות ומבנים בישראל 2025" שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי מספר הדירות הכולל בישראל חצה לראשונה את רף ה-3.02 מיליון הדירות, אך קצב הגידול עדיין מתקשה להדביק את הביקוש.

הגידול במלאי הדירות עומד על 1.9% בלבד בשנה, ומשקף בעיקר בנייה חדשה, אך גם פיצול דירות קיימות ורישום נכסים שלא הופיעו בעבר במאגרי הרשויות. מבחינה כלכלית, המשמעות היא היצע שמתרחב באיטיות יחסית, בעוד האוכלוסייה ממשיכה לגדול בקצב מהיר יותר - בעיקר באזורים שבהם משקי הבית גדולים.

דירות פרטיות: יותר בניינים, פחות דירות צמודות קרקע

הנתונים מצביעים על המשך שחיקה במשקל הדירות הפרטיות וצמודות הקרקע באזורי הביקוש. בערים מרכזיות כמו בת ים, אשדוד, נתניה ותל אביב-יפו, שיעור המבנים הגדולים בני 41 דירות ויותר הולך ועולה, עד לכ-9% מהמבנים בבת ים ואשדוד.

מנגד, בפריפריה ובערים מסוימות בדרום ובשרון, דירות פרטיות עדיין שולטות בשוק: בבאר שבע ובאשקלון כ-70% מהמבנים הם בני דירה אחת או שתיים, נתון המשפיע ישירות על מחירי הקרקע, עלויות הפיתוח ועל כדאיות כלכלית של פרויקטי התחדשות עירונית.

המרכז ותל אביב: ההיצע גדל אך הביקוש חזק יותר

כ-44% מהדירות בישראל מרוכזות בשני מחוזות בלבד - המרכז ותל אביב. עם זאת, גם שם הגידול אינו מצליח להוריד את רמות המחירים, בין היתר בשל גידול במספר משקי הבית הקטנים, משקיעים בדירות להשכרה, והמשך ביקוש מצד אוכלוסיות חזקות.

כך למשל, תל אביב-יפו מציגה ממוצע של 2.1 נפשות לדירה בלבד, נתון המעיד על ריבוי דירות קטנות ודירות להשקעה מגמה שמגבירה את הביקוש לדירות חדשות ויקרות, גם כאשר מספר הדירות הכולל גדל.

ירושלים והערים החרדיות: צפיפות שמזינה ביקוש

בירושלים, העיר עם מספר הדירות הגבוה בישראל 251,885 דירות, נרשם יחס של ארבע נפשות לדירה, נתון גבוה משמעותית מהמרכז. בערים חרדיות כמו ביתר עילית ומודיעין עילית היחס מזנק ליותר משמונה נפשות לדירה, מצב המעצים את הביקוש לדירות גדולות ולפתרונות דיור חדשים, וממשיך להפעיל לחץ כלכלי על משקי הבית.

התמונה הכלכלית: היצע גדל, מחירים לא ממהרים לרדת

בלמ"ס מדגישים כי נתוני מרשם הדירות אינם כוללים בהכרח דירות שאינן מדווחות או דירות שאינן ראויות למגורים, ולכן ההיצע האפקטיבי אף קטן יותר. המשמעות הכלכלית ברורה: גם עם שיא היסטורי במספר הדירות, הפער בין ההיצע לביקוש עדיין קיים, במיוחד באזורי הביקוש, מה שמסביר מדוע מחירי הדיור ושכר הדירה אינם מראים ירידה משמעותית.