שוק הנדל"ן בצל "שאגת הארי": ירידה מתונה, אנומליה בת"א וביקוש לממ"ד

חדשות. עדכונים. מבצעים ✈️ פספורטניוז ב-WhatsApp >> וב-Telegram >>

ההסלמה הביטחונית והימשכותו של מבצע "שאגת הארי" לאורך כל חודש מרץ 2026 נתנו את אותותיהם בשוק הנדל"ן למגורים, אך לא הובילו לקריסה.

מנתוני הסקירה החודשית של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר עולה כי בחודש מרץ נרכשו 7,395 דירות (כולל עסקאות בסבסוד ממשלתי), נתון המגלם ירידה של 7.7% בהשוואה למרץ אשתקד, אך מציג עלייה מתונה של 2.9% לעומת פברואר האחרון.

בניכוי פלח השוק המסובסד, רשם השוק החופשי 6,778 עסקאות, ירידה של 6.4% לעומת אשתקד ועלייה של 4.6% לעומת החודש הקודם. אף שהירידה השנתית מתונה יחסית בהינתן המצב הביטחוני, הכלכלן הראשי מדגיש כי ברקע ההיסטורי מדובר באחת מרמות הפעילות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי מרץ מאז תחילת שנות האלפיים, כאשר רק ימי האינתיפאדה השנייה, פרוץ מגפת הקורונה (מרץ 2020) וקיפאון מרץ 2023 רשמו נתונים נמוכים יותר.

פלח השוק של דירות יד שנייה ריכז החודש 4,606 עסקאות, נתון המשקף ירידה של 5.6% בהשוואה למרץ אשתקד וירידה קלה של 1.3% לעומת פברואר, מה שמותיר את הפעילות בפלח זה ברמה נמוכה במיוחד ברמה ההיסטורית.

הדרמה של ת"א: אופציות מהעבר ועיוות נתוני השוק החופשי

הנתון המפתיע ביותר בסקירה מגיע דווקא מהעיר היקרה בישראל. בעוד ששוק הקבלנים הארצי רשם ירידה של 11% במכירות (סך של 2,789 דירות חדשות כולל סבסוד), הרי שבשוק החופשי בלבד נמכרו 2,172 דירות חדשות, ירידה של 7.9% לעומת אשתקד אך זינוק מטאורי של 19.9% לעומת החודש הקודם.

מי שדחף את הנתון הזה למעלה הוא מחוז תל אביב, שזינק ב-68% לעומת מרץ אשתקד וב-111% לעומת החודש הקודם, עם סך של 441 דירות חדשות שנמכרו בשוק החופשי.

ניתוח עומק של האגף חושף כי אין מדובר בהתאוששות רוחבית של הביקוש, אלא באירוע נקודתי חריג: הגעת מועד המימוש של אופציות לרכישת דירות באחד הפרוייקטים הגדולים בעיר, אופציות שנרכשו ברובן במהלך שנת 2025.

מימוש זה יצר אנומליה חריגה, במסגרתה מספר הדירות החדשות שנרכשו בתל אביב עלה משמעותית על מספר דירות היד השנייה שנמכרו באותו מחוז (שעמד על 229 דירות בלבד - צניחה של 34% לעומת אשתקד). במקביל, רכישות של מקבצי דיור להשכרה על ידי קרנות רי"ט באשדוד, תל אביב ורעננה (160 דירות בסך הכל) תמכו אף הן בבלימת הירידות בפלח הדירות החדשות.

אפקט הממ"ד

מבצע "שאגת הארי" חולל שינוי דרמטי בטעמי הרוכשים ובניהול הסיכונים שלהם, כאשר המרכיב הביטחוני הופך למנוע הכלכלי הראשי.

ברמה הארצית, שיעור הדירות שנרכשו "על הנייר" (דירות שמועד מסירתן ארוך מ-24 חודשים) עלה ל-61%, המהווה גידול של 2.5 נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם. עם זאת, פילוח גיאוגרפי מגלה התנהגות שונה לחלוטין באזורים שנחשפו לאיומים.

באזור נתניה וערי השרון נרשמה צניחה חדה ברכישת דירות "על הנייר" - מ-73% בחודש הקודם ל-32% בלבד במרץ. מנגד, זינק הביקוש לדירות חדשות עם מסירה קרובה (תוך חצי שנה), שהיוו רבע מסך המכירות באזור.

מגמה זו משתקפת באופן מובהק גם בשוק היד השנייה: שכיחות הדירות שנמכרו עם ממ"ד ברמה הארצית הגיעה לשיא של 65% מסך העסקאות - הנתון הגבוה ביותר שנרשם מאז תחילת 2024, וזאת כאשר שיעור הדירות עם ממ"ד מכלל מלאי הדירות במשק עומד על 45% בלבד. נתניה (78%) וחיפה (52%) הובילו את הזינוק ברכישת דירות מוגנות, מה שמצביע על העדפה ברורה לביטחון מיידי על פני הבטחות עתידיות.

משבר משפרי הדיור והיעלמות הטבות המימון של הקבלנים

הסגמנט החלש ביותר בחודש מרץ הוא זה של משפרי הדיור (משחלפי הדיור), שרשמו נפילה חדה של 23.3% ברכישות לעומת אשתקד (סך של 2,015 דירות), בהמשך לירידה של 12% בפברואר וצניחה של 6.2% לעומת החודש הקודם. הירידה הקיפה כמעט את כל אזורי הארץ, ובלטה במיוחד בחיפה ובנתניה, שם הקונים מתקשים או חוששים לבצע עסקאות "שרשרת" הדורשות מכירת דירה קיימת.

מנגד, סגמנט הדירה הראשונה שמר על יציבות ואף רשם עלייה של 2% בשוק החופשי עם 3,454 דירות (וסך של 4,071 דירות כולל מסלולים מסובסדים, נתון המהווה ירידה קלה של 2.3% לעומת אשתקד ועלייה של 5.3% לעומת חודש קודם).

במקביל, הקבלנים סוגרים את ברזי המימון. שיעור העסקאות בשוק החופשי שבהן ניתנה הטבת מימון עמד על 25% בלבד בחמשת האזורים המרכזיים שנבחנו. מדובר בצניחה חדה של 25 נקודות אחוז לעומת מרץ אשתקד, המושפעת ישירות מכניסתן לתוקף של מגבלות בנק ישראל על הטבות אלו, וכן ירידה של 3 נקודות אחוז לעומת פברואר.

אזור המרכז היה היחיד שחרג ממגמה זו והציג גידול בשכיחות ההטבות שהגיעו ל-41% מהעסקאות (גידול של 9 נקודות אחוז). באוצר מעירים כי ייתכן וחלק מהקבלנים עברו להציע הטבות מוסוות שאינן מדווחות כראוי, כגון סבסוד ריביות משכנתא ישיר או הנחות מזומן.

תזרים המזומנים: הקבלנים נשענים על העבר, מלאי המשקיעים גדל

למרות הירידה בהיקף המכירות, תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים (לפני ניכוי תשומות) עמד על 5.4 מיליארד שקל - גידול ריאלי של 9% לעומת מרץ אשתקד, וזאת למרות נפילה של 14% בתזרים הפוטנציאלי (שעמד על 7.3 מיליארד שקל).

באוצר מסבירים את הפער החיובי הזה בגביית תשלומים בפועל עבור עסקאות שבוצעו בשנתיים האחרונות, שבהן עיקר התשלום נדחה למועד המסירה במסגרת מבצעי המימון.

עם זאת, בניכוי תשומות, התזרים בפועל של הקבלנים נותר נמוך ביותר ועמד על 115 מיליון שקל בלבד (בדומה לחודש הקודם ושיפור לעומת תזרים שלילי של 400 מיליון שקל אשתקד), נתון המצביע על הלחץ הפיננסי שבו נמצאים היזמים בשל הוצאות המימון הכבדות שאינן מולאות בתזרים השוטף.

בגזרת המשקיעים נרשם זינוק של 7.5% ברכישות לעומת אשתקד ועלייה של 11.7% לעומת החודש הקודם (סך של 1,309 דירות החודש, המהוות 17.7% מכלל העסקאות בשוק).

הגידול הושפע בעיקרו מאותו פרויקט תל אביבי ומקרנות הרי"ט. מנגד, מכירות המשקיעים צנחו ב-42.4% ל-890 דירות בלבד - בעיקר בשל היעדר ממ"דים בדירות שבבעלותם בתל אביב ובחיפה, שהפך אותן לפחות אטרקטיביות בשוק. כתוצאה מכך, מלאי הדירות בידי משקיעים רשם עלייה חריגה של 420 דירות החודש, הפוך למגמת הגריעה האיטית שמאפיינת את השוק מאז סוף 2021 (במהלכה נגרעו מהמלאי 7,704 דירות).

עם זאת, באוצר מדגישים כי מדובר באירוע בעל אופי חד פעמי שאינו מעיד על שינוי מגמה ארוך טווח.

הדרכונים נחשפים: האמריקאים בירושלים, הצרפתים בפריפריה

לראשונה, אגף הכלכלן הראשי מפרסם ניתוח של רכישות תושבי החוץ לפי מדינת הנפקת הדרכון ברבעון הראשון של 2026. הנתונים חושפים כי סך רכישות תושבי החוץ במרץ עמד על 173 דירות (לעומת 125 אשתקד) והרכישות נטו הסתכמו ב-135 דירות. בסיכום הרבעון הראשון נרכשו 490 דירות על ידי תושבי חוץ, עלייה של 13% לעומת אשתקד.

כמעט מחצית (49%) מרכישות תושבי החוץ ברבעון הראשון בוצעו על ידי בעלי דרכון אמריקאי (238 דירות). למרות זאת, מדובר בירידה לעומת נתח של 60% (248 דירות) ברבעון המקביל אשתקד, ירידה המיוחסת בעיקרה להיחלשות הדולר ב-13.6% מול השקל, שייקרה את הנכסים עבורם.

האמריקאים מאופיינים בריכוזיות גיאוגרפית קיצונית: למעלה ממחצית מרכישותיהם (52.5%) מתרכזות בירושלים (125 דירות), בעיקר בפרויקטים חדשים וברמות מחיר גבוהות במיוחד (מחיר חציוני של 5.1 מיליון שקל). העיר בית שמש, שהובילה בעבר ברכישות האמריקאים, רשמה צניחה חדה מ-40 ל-24 דירות בלבד, בעוד נתניה עלתה מ-12 ל-27 דירות ותל אביב הגיעה למקום החמישי בלבד עם 10 דירות.

מנגד, הרוכשים הצרפתים נמצאים במגמת הסתערות ורשמו זינוק מ-84 דירות ברבעון הראשון אשתקד ל-130 דירות השנה, והם מהווים כעת למעלה מרבע מסך תושבי החוץ (26.7%).

בניגוד לאמריקאים, הצרפתים מפגינים פיזור גיאוגרפי רחב (נתניה מובילה עם 35 דירות, ואחריה ירושלים ותל אביב עם 28 דירות כל אחת) ומתמקדים בדירות "עממיות" יותר, עם מחיר ממוצע של 2.8 מיליון שקל בלבד ברמה הארצית.

גם הרוכשים הבריטים רשמו עלייה בפעילותם מ-37 ל-57 דירות, כאשר שלוש המדינות הללו יחד חולשות על 87% מכלל רכישות תושבי החוץ בישראל ברבעון הראשון של השנה.