מאחורי הזינוק ברווחים: המלחמה, הקניונים והאתגרים החדשים של עזריאלי

המלחמה חותכת פדיונות והקניונים נסוגים

ההשפעה המקרו-כלכלית של מבצע "שאגת הארי" והלחימה בצפון ניכרת היטב בביצועי מגזר מרכזי המסחר והקניונים של הקבוצה בישראל. פדיונות השוכרים בקניוני עזריאלי רשמו ירידה של 7.1% ברבעון הראשון לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

הפגיעה בפדיונות תורגמה ישירות לירידה ברווחיות התפעולית נטו (NOI) של מגזר הקניונים, שירדה ל-247 מיליון שקל בהשוואה ל-252 מיליון שקל ברבעון המקביל. החברה מעריכה את הנזק הישיר של ימי הלחימה ברבעון בסך של כ-7 מיליון שקל. מעבר להשפעות המלחמה, מגזר הקניונים הושפע לרעה גם מקיטון זמני בשטחי המסחר של קניון עזריאלי תל אביב, בשל עבודות הנדסיות לחיבורו למגדל הספירלה העתידי.

יציבות במשרדים לצד צניחה בתפוסה בארצות הברית

מגזר שטחי המשרדים בישראל הפגין חוסן יחסי ושמר על NOI יציב של 223 מיליון שקל, בדומה לרבעון המקביל. היציבות הושגה הודות למנגנוני הצמדת חוזי השכירות למדד המחירים לצרכן ועליות שכר דירה בתחלופת שוכרים. אלו קיזזו את אובדן ההכנסות עקב עזיבת שוכר משמעותי במגדל עזריאלי שרונה, ששטחיו נמצאים כעת בתהליך אכלוס מחדש. שיעור התפוסה במשרדים בישראל נותר גבוה ועומד על 97%.

מנגד, זרוע הנדל"ן המניב של הקבוצה בארצות הברית ממשיכה להעיק על התוצאות. ה-NOI של המגזר האמריקאי צנח ב-13% והסתכם ב-21 מיליון שקל בלבד. שיעור התפוסה בנכסי החברה בארצות הברית (בעיקר ביוסטון ובאוסטין) עומד על 65% בלבד, שפל היסטורי הנובע מהיצע גבוה של שטחי משרדים חדשים וממגמת העבודה מרחוק, במיוחד בקרב חברות טכנולוגיה גדולות.

מנועי הצמיחה החדשים והתנודות בדאטה סנטרס

עזריאלי ממשיכה לסמן את תחום ה-Data Centers (מרכזי מחשוב) ומגזר המגורים כמנועי הצמיחה המרכזיים שלה. החברה השלימה את ריכוז החזקות המחשוב שלה תחת חברת GMG האירופית, ונכון למועד הדיווח היא בוחנת הכנסת משקיעים וגיוס הון לפעילות זו. הכנסות מגזר הדאטה סנטרס צמחו ב-7% ל-224 מיליון שקל, בעיקר כתוצאה מגידול במכירת חשמל. עם זאת, ה-NOI של המגזר רשם ירידה של 5% ל-110 מיליון שקל, בעקבות עלייה בהוצאות התפעוליות ושחיקה בשער החליפין הממוצע של האירו.

בתחום המגורים למכירה, שהחל לפעול כמגזר מדווח לאחר רכישת השליטה בצמח המרמן בסוף 2025, רשמה הקבוצה הכנסות של 134 מיליון שקל ורווח גולמי של כ-21.4 מיליון שקל (כ-16% מהמחזור). פעילות זו תרמה 16 מיליון שקל לשורת הרווח הנקי המאוחד, אך הענף כולו סובל ממחסור חמור בידיים עובדות בשל המצב הביטחוני, דבר שהוביל להתייקרות תשומות הבנייה ותשלום תוספות לקבלני משנה.

כרית ביטחון פיננסית של מיליארדי שקלים

למרות תזרים מזומנים שלילי מפעילות שוטפת של 202 מיליון שקל ברבעון שנבע מרכישת קרקעות מסיבית ותשלומי מע"מ של צמח המרמן עזריאלי שומרת על גמישות פיננסית יוצאת דופן. הקבוצה נשענת על הון עצמי של כ-26.3 מיליארד שקל (המהווה 40% מסך המאזן) ועל יחס חוב נטו למאזן שמרני של 35%.

במהלך הרבעון השלימה החברה הנפקת מניות לציבור שגייסה כ-1.4 מיליארד שקל נטו, ובמקביל אישרה חלוקת דיבידנד ענק בסך 850 מיליון שקל. לרשות הקבוצה עומדים אמצעים נזילים בסך 4 מיליארד שקל, לצד פורטפוליו נכסים בלתי משועבדים בשווי של כ-39.9 מיליארד שקל, המבטיחים את יכולתה למחזר חובות ולממן את עשרת הפרויקטים הנמצאים בשלבי ייזום והקמה שונים.