שוק המגורים מתקרר: ירידה חדה של כמעט 11% ברכישת דירות באביב

חדשות. עדכונים. מבצעים ✈️ פספורטניוז ב-WhatsApp >> וב-Telegram >>

צניחה משמעותית בהיקף עסקאות הנדלן בישראל נרשמה במהלך החודשים מרץ עד מאי 2026. מנתונים רשמיים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי בשלושת חודשים אלו נמכרו כ-21,390 דירות בלבד. מדובר בירידה של 10.6 אחוזים בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים, דצמבר 2025 עד פברואר 2026.

עם זאת, בניתוח מנוכה עונתיות המנטרל השפעות חגים ועונתיות קבועה, התמונה מתונה בהרבה ומצביעה על עלייה קלה של 2.4 אחוזים לעומת החורף. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, מרץ עד מאי 2025, מדובר בירידה של 5.7 אחוזים בנתונים המקוריים, ועלייה מזערית של חצי אחוז בלבד בנתון מנוכה העונתיות.

הדירות החדשות מחזיקות מעמד, יד שנייה בצניחה חופשית

פילוח העסקאות מראה שוק דו גווני לחלוטין, שבו הדירות החדשות מצליחות לשמור על יציבות ואף לרשום עליות, בעוד שוק הדירות מיד שנייה חווה האטה דרמטית.

הדירות החדשות: מתוך סך הדירות שנמכרו, 41.6 אחוזים הן דירות חדשות (כ-8,910 דירות). מדובר בעלייה קלה של 0.4 אחוזים בהשוואה לחורף, ובניכוי עונתיות מדובר בזינוק מרשים של 20.6 אחוזים. כמעט 29 אחוזים מהדירות החדשות שנמכרו בתקופה זו היו בסבסוד ממשלתי.

דירות יד שנייה: פלח שוק זה היווה 58.4 אחוזים מהעסקאות (כ-12,480 דירות), אך רשם צניחה כואבת של 17.2 אחוזים לעומת שלושת החודשים הקודמים (וירידה של 8 אחוזים בניכוי עונתיות). בהשוואה לאשתקד, נרשמה ירידה של 13.7 אחוזים בנתון המקורי.

במבט ממוקד על חודש מאי 2026 בלבד, נמכרו 8,350 דירות בכל רחבי הארץ. מתוכן, כ 3,700 היו דירות חדשות (כאשר כמעט שליש מהן נמכרו במסגרת סבסוד ממשלתי), וכ-4,650 היו דירות יד שנייה.

המגמה ארוכת הטווח: ניצני התאוששות בשנת 2026

למרות הנסיגה באביב, נתוני המגמה הרחבים מראים כי השוק מנסה לשנות כיוון. לאחר שבין יוני 2024 לינואר 2026 נרשמה ירידה חודשית ממוצעת של 0.8 אחוזים במכירות, הרי שהחל מחודש פברואר 2026 מסתמן שינוי מגמה חיובי עם עלייה מתונה של 0.9 אחוזים בממוצע לחודש.

בפילוח המגמה, הדירות החדשות רושמות מתחילת שנת 2026 עלייה חודשית ממוצעת של 0.8 אחוזים, ואילו דירות יד שנייה רושמות עלייה מתונה של 0.4 אחוזים בממוצע לחודש החל מאוקטובר 2025.

תל אביב יפו ואשדוד מזנקות בחדשות, ירושלים מובילה ביד שנייה

במפת הביקושים הגאוגרפית, מחוז המרכז מוביל את המכירות הכלליות עם 24.4 אחוזים מסך העסקאות, ואחריו מחוז הדרום עם 21.2 אחוזים.

בגזרת הדירות החדשות: מחוז הדרום קוטף את המקום הראשון עם 24 אחוזים מהעסקאות, ואחריו מחוז המרכז (23.2 אחוזים) ומחוז תל אביב (22.3 אחוזים). ברמת הערים, תל אביב יפו רושמת זינוק מרשים של 35 אחוזים במכירת דירות חדשות עם 1,137 דירות שנמכרו באביב, לעומת 842 בחורף. גם אשדוד מציגה נתון יוצא דופן עם זינוק של 115.6 אחוזים (442 דירות חדשות לעומת 205 בחורף), ואשקלון עולה ב-78.3 אחוזים עם 410 דירות.

בגזרת דירות היד השנייה: מחוז המרכז מוביל בבטחה ומחזיק ברבע מכלל העסקאות בארץ. בחתך עירוני, ירושלים מובילה את המכירות של דירות יד שנייה עם 847 דירות (על אף ירידה של 16.3 אחוזים בהשוואה לחורף). אחריה ברשימה נמצאות חיפה (773 דירות) ובאר שבע (556 דירות).

היצע הדירות החדשות: יציבות ברמת שיא של 84 אלף דירות ממתינות לקונים

הנתון שממשיך להעיד על חוסר האיזון בשוק הוא מלאי הדירות החדשות הלא מכורות. בסוף מאי 2026 עמד מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה על כ-84,130 דירות. בקצב המכירות הנוכחי, מספר חודשי ההיצע עומד על 28.9 חודשים, פרק זמן ממושך הדורש סבלנות רבה מצד היזמים.

נתוני המגמה מראים כי לאחר תקופה ארוכה של גידול במלאי (עלייה של 1.4 אחוזים לחודש בין אפריל 2022 לנובמבר 2025), החל מדצמבר 2025 נרשמת התייצבות בהיקף הדירות הממתינות לקונים.

מרבית המלאי הלא מכור מרוכז באזורי הביקוש: 30.2 אחוזים מהדירות שנותרו למכירה נמצאות במחוז תל אביב (כ-25,390 דירות) ורבע מהן במחוז המרכז (כ-21,000 דירות). בקרב הערים הגדולות, ירושלים מובילה את היקף המלאי עם כ-10,370 דירות חדשות שטרם נמכרו, ואחריה תל אביב יפו עם כ-9,810 דירות. בקרב הערים הבינוניות והקטנות יותר, בולטת העיר לוד עם מלאי חריג של 3,100 דירות חדשות הממתינות לרוכשים, וקריית גת עם כ-2,350 דירות.