חברת הנדל"ן מציגה זינוק בהכנסות, מעבר להפסד נקי

חברת הנדל"ן אביסרור משה ובניו עבודות בנין ופתוח בע"מ פרסמה את דוחותיה הכספיים לרבעון השני ולמחצית הראשונה של שנת 2026. הנתונים מציגים צמיחה חדה בהיקף ההכנסות לצד שחיקה ברווחיות התפעולית והנקי, אשר הושפעה בעיקר משינוי בתמהיל הפרויקטים ומזינוק חד בהוצאות המימון.

הדיווח מגיע זמן קצר לאחר שהחברה השלימה, ב-4 באוגוסט 2026, הנפקה ראשונה לציבור (IPO) של מניות וכתבי אופציה בבורסה לניירות ערך בתל אביב, במסגרתה גייסה תמורה נטו של כ-520 מיליון שקלים.

המחצית הראשונה: צמיחה בהכנסות בזכות פרויקט "אשירה"

בסיכום המחצית הראשונה של שנת 2026 הסתכמו הכנסות החברה ב-372.22 מיליון שקלים, עלייה של כ-65.4% בהשוואה להכנסות של 225.05 מיליון שקלים בתקופה המקבילה אשתקד.

הצמיחה בהכנסות נבעה בעיקר מהכרה לראשונה בהכנסות מפרויקט "אשירה" בהיקף של 122 מיליון שקלים, לצד גידול במכירות בפרויקט בני ברק, בו הוכרו הכנסות בגין 55 יחידות דיור בהיקף של 115 מיליון שקלים (לעומת 31 יחידות דיור בהיקף של 28 מיליון שקלים במחצית המקבילה).

מנגד, עלויות החברה במחצית זינקו ב-103.4% והסתכמו ב-293.26 מיליון שקלים, לעומת 144.17 מיליון שקלים במחצית הראשונה של 2025. הגידול בעלויות נבע בעיקר מעלייה בהיוון הוצאות המימון בתקופות קודמות שנזקפו לעלות ההכנסות.

כתוצאה מכך, הרווח הגולמי במחצית ירד מעט והסתכם ב-78.95 מיליון שקלים (כ-21% מההכנסות), לעומת 80.88 מיליון שקלים (כ-36% מההכנסות) בתקופה המקבילה. הירידה בשיעור הרווחיות הגולמית מיוחסת לתחילת ההכרה בהכנסות מפרויקט "אשירה", שבו שיעור הרווחיות הצפוי נמוך מהממוצע בחברה בשל עלויות מימון שהוונו בעבר.

הרווח התפעולי במחצית הראשונה עמד על 44.66 מיליון שקלים, ירידה לעומת 53.81 מיליון שקלים בתקופה המקבילה. בשורה התחתונה, מעבר להוצאות מימון נטו של 31.40 מיליון שקלים (לעומת הכנסות מימון נטו של 13.13 מיליון שקלים אשתקד) חתך את הרווח הנקי במחצית ל-2.74 מיליון שקלים בלבד, בהשוואה ל-39.77 מיליון שקלים במחצית הראשונה של 2025.

הרבעון השני: מעבר להפסד נקי של כ-13 מיליון שקלים

ברבעון השני של שנת 2026 רשמה החברה הכנסות של 107.01 מיליון שקלים, גידול של כ-29.6% לעומת 82.55 מיליון שקלים ברבעון השני של 2025. הרווח הגולמי ברבעון עמד על 28.34 מיליון שקלים (שיעור רווחיות של כ-26.5%), לעומת 33.60 מיליון שקלים ברבעון המקביל.

הרווח התפעולי ברבעון השני ירד ל-15.79 מיליון שקלים, בהשוואה ל-23.19 מיליון שקלים ברבעון המקביל אשתקד.

את השורה התחתונה של הרבעון השפיעו לרעה הוצאות מימון נטו בסך 26.95 מיליון שקלים (לעומת הכנסות מימון נטו של 2.74 מיליון שקלים ברבעון המקביל). זינוק זה בהוצאות המימון מיוחס להפסקת היוון עלויות המימון לנכסים בעקבות קבלת היתרי בנייה מלאים במספר פרויקטים, לצד עלייה בהוצאות הריבית בגין אשראי בנקאי חדש. כתוצאה מכך, עברה החברה ברבעון השני להפסד נקי של 12.95 מיליון שקלים, לעומת רווח נקי של 12.19 מיליון שקלים ברבעון השני של 2025.

נתוני מכירות והתקדמות תכנונית

במהלך המחצית הראשונה של 2026 מכרה החברה 205 יחידות דיור (חלק החברה: 178 יחידות) בהיקף כספי כולל של 473 מיליון שקלים (כולל מע"מ). מכירות אלו כוללות 79 יחידות דיור במסגרת "מחיר מטרה" בפרויקט "כרמי גת 1", בהיקף כספי של 104 מיליון שקלים (כולל מע"מ).

ברבעון השני של השנה בלבד נמכרו 113 יחידות דיור (חלק החברה: 109 יחידות) בהיקף כספי של 201 מיליון שקלים (כולל מע"מ), אשר כוללות את 79 היחידות שנמכרו במחיר מטרה. בנוסף, נמכרו במחצית 7 דירות בפרויקט "גני הבירה" ו-17 דירות בפרויקט "גארדה".

בחברה מציינים כי טרם הוכרו הכנסות בגין חוזים שנחתמו בפרויקטים שבהם טרם התקבל היתר בנייה (נכון ל-30 ביוני 2026 נחתמו 76 חוזים ב"גני הבירה" ו-67 חוזים ב"גארדה"). החברה מעריכה כי היתרי בנייה בפרויקטים אלו, לצד "כרמי גת 1" ו"כרמי גת 2", יתקבלו עד לסוף שנת 2026.

כל עדכוני הפיננסים בערוץ ה-WhatsApp

נכון ליום 30 ביוני 2026, פורטפוליו הנדל"ן היזמי של החברה כולל בביצוע 2,389 יחידות דיור ב-12 פרויקטים (חלק החברה: 2,046 יחידות), ובתכנון ועתודות קרקע עוד 2,288 יחידות דיור (חלק החברה: 2,098 יחידות).

בתחום ההתחדשות העירונית מקדמת החברה פרויקטים הכוללים 5,959 יחידות דיור (חלק החברה: 3,714 יחידות). מלאי הדירות של החברה עומד על 1,668 יחידות דיור במלאי מפרויקטים בביצוע (חלק החברה: 1,514 יחידות) ו-70 יחידות דיור בפרויקטים שהסתיימו.

לאחר תאריך הדוח החליטה החברה להקדים את תחילת שיווקן של קרקעות בשכונת הדר גנים בפתח תקווה ביחס למתוכנן בתשקיף.

בתחום הנדל"ן המניב והדיור להשכרה, קיבלה החברה לאחר תאריך הדוח היתר בנייה מלא לפרויקט בית מזיא בירושלים (72 יחידות להשכרה לתקופה של 20 שנה, חניון, מסחר ותעסוקה), כאשר לאחר תאריך הדוח נוספו 30 יחידות המצויות באישור סופי (15 למכירה ו-15 להשכרה ל-10 שנים). בפרויקט רחובות (מגרש 2) אושרה להפקדה תוכנית הכוללת 200 יחידות דיור להשכרה (במקום 170).

מאזן, נזילות וגרעון בהון החוזר

סך נכסי החברה נכון ל-30 ביוני 2026 עמד על כ-5.75 מיליארד שקלים, לעומת כ-5.28 מיליארד שקלים בסוף שנת 2025. השינויים העיקריים בסעיפי הנכסים כוללים זינוק בסעיף מלאי בניינים בהקמה ומלאי דירות להקמה ל-2.44 מיליארד שקלים (לעומת 882 מיליון שקלים בסוף 2025).

הגידול נובע ברובו ממעבר פרויקט "אשירה" בסך 1.34 מיליארד שקלים מסעיף מלאי מקרקעין בעקבות קבלת היתר בנייה והתחלת ההכרה בהכנסה, וכן ממעבר של 118 מיליון שקלים בגין פרויקט הרובע המיוחד באשדוד.

מנגד, מלאי מקרקעין שוטף ירד ל-426.4 מיליון שקלים (לעומת 1.77 מיליארד שקלים בסוף 2025) עקב סיווג הפרויקטים האמורים. בסעיפים הלא שוטפים, מלאי מקרקעין ומקדמות עלה ל-957.1 מיליון שקלים (לעומת 794.3 מיליון שקלים בסוף 2025), בעיקר עקב השלמת רכישת קרקעות בהרצליה (קריית מסלול), באר יעקב ופתח תקווה (סירקין) בעלות כוללת של כ-442 מיליון שקלים.

יתרת ההתחייבויות השוטפות של החברה עמדה על 3.54 מיליארד שקלים, מתוכן 3.22 מיליארד שקלים בגין אשראי מתאגידים בנקאיים וחלויות שוטפות.

הגידול באשראי לזמן קצר נובע ממימון רכישות קרקע (כגון 102 מיליון שקלים בבאר יעקב), מימון פרויקטים בביצוע (147 מיליון שקלים) וסיווג מחדש של אשראי בגין נכסים מניבים מזמן ארוך לזמן קצר בסך 130 מיליון שקלים.

ליום 30 ביוני 2026 מציגה החברה עודף התחייבויות שוטפות על נכסים שוטפים (הון חוזר שלילי) בסך של כ-131 מיליון שקלים, וגרעון בהון החוזר לתקופה של 12 חודשים בסך של כ-1.88 מיליארד שקלים.

בחברה מסבירים כי הגרעון נובע משימוש בהלוואות לזמן קצר לרכישת קרקעות ונדל"ן להשקעה בהקמה המסווגים כנכסים לא שוטפים. בהנהלת החברה מדגישים כי אין בנתונים אלו כדי להצביע על בעיית נזילות, בין היתר בשים לב לגיוס הנטו בסך כ-520 מיליון שקלים במסגרת ההנפקה הראשונית לציבור שהושלמה באוגוסט 2026, אשר חיזקה באופן מהותי את הונה העצמי ומקורות הנזילות שלה.

נכון ל-30 ביוני 2026, יתרת המזומנים ושווי המזומנים של החברה הסתכמה ב-18.9 מיליון שקלים (בתוספת 72.9 מיליון שקלים במזומנים ופיקדונות מוגבלים בשימוש), ולרשותה ניירות ערך סחירים בהיקף של 48.6 מיליון שקלים. ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות של החברה הסתכם ב-1.75 מיליארד שקלים.

בתזרימי המזומנים, רשמה החברה במחצית הראשונה תזרים שלילי מפעילות שוטפת בסך 556.5 מיליון שקלים, המיוחס בעיקר לרכישת קרקעות בהיקף של כ-496 מיליון שקלים ותשלומי ריבית בסך 95 מיליון שקלים. מנגד, התזרים מפעילות מימון היה חיובי בסך 550.2 מיליון שקלים כתוצאה מקבלת אשראי בנקאי למימון הרכישות והפרויקטים.