העיר שמפתיעה את שוק הנדל״ן: זינוק של 217% במכירות ואלפי דירות עדיין מחכות לקונים

כל עדכוני הפיננסים בערוץ ה-WhatsApp

שוק הנדל"ן למגורים בישראל רשם התעוררות מסוימת בחודשי הקיץ האחרונים: בשלושת החודשים יוני-אוגוסט 2026 נמכרו בישראל כ-24,200 דירות, עלייה של 11.1% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (מרץ-מאי 2026). בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (יוני-אוגוסט 2025), נרשמה עלייה של 8.1% בנתון המקורי ושל 8.5% בניכוי עונתיות.

עם זאת, מבט מעמיק בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו מראה כי בניכוי השפעות עונתיות, נרשמה ירידה של 2.9% בכלל העסקאות לעומת שלושת החודשים שקדמו להם. בחודש אוגוסט 2026 לבדו נמכרו 7,370 דירות.

זינוק שנתי בדירות חדשות, ירידה קלה ביד שנייה

פילוח העסקאות ביוני-אוגוסט 2026 מעלה כי 41.8% מסך הדירות שנמכרו היו דירות חדשות (כ-10,110 דירות). מתוכן, כ-35.8% נמכרו במסגרת סבסוד ממשלתי:

בהשוואה לרבעון הקודם: עלייה של 11.6% בנתון המקורי, אך ירידה של 5.5% בניכוי עונתיות.

בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד: זינוק חד של 24.9% בנתון המקורי (ועלייה של 24.6% לאחר ניכוי עונתיות).

מנגד, דירות יד שנייה היוו 58.2% מכלל העסקאות בתקופה זו (כ-14,090 דירות):

בהשוואה לרבעון הקודם: עלייה של 10.8% בנתון המקורי, וירידה של 1.0% בניכוי עונתיות.

בהשוואה לאשתקד: ירידה של 1.4% בנתון המקורי ושל 0.8% בנתון מנוכה עונתיות.

באוגוסט 2026 לבדו, מתוך 7,370 הדירות שנמכרו, 45.0% היו דירות חדשות (כ-3,320 דירות, מתוכן כ-38.9% בסבסוד ממשלתי) ו-55.0% היו דירות יד שנייה (כ-4,050 דירות).

מגמות ארוכות טווח: החדשות בעלייה, שוק היד השנייה מתמתן

בחינת נתוני המגמה מראה כי החל מינואר 2026 חל שינוי חיובי בסך הדירות שנמכרו, עם עלייה ממוצעת של 0.4% בחודש (זאת לאחר ירידה מתונה של 0.8% בממוצע לחודש שנרשמה בין יוני 2024 לדצמבר 2025).

מגמה זו נשענת בעיקר על הדירות החדשות: מאז ינואר 2026 נרשמת בהן עלייה חודשית ממוצעת של 1.8%. לעומת זאת, בדירות יד שנייה נרשמה מחודש אפריל 2026 ירידה חודשית ממוצעת של 1.5%, לאחר עלייה מתונה של 0.6% בממוצע לחודש שנרשמה בין אוקטובר 2025 למרץ 2026.

המרכז והדרום בראש; קריית גת מזנקת

מבחינה גאוגרפית, מחוזות המרכז והדרום הובילו את סך המכירות ביוני-אוגוסט 2026, עם נתח של 23.1% ו-22.6% בהתאמה.

בדירות חדשות: מחוז הדרום הוביל עם 25.3% מכלל המכירות (2,563 דירות, עלייה של 15.3% לעומת מרץ-מאי), ואחריו מחוז המרכז עם 22.0% (2,227 דירות) ומחוז תל אביב עם 18.2% (1,842 דירות, ירידה של 10.4%). מחוז הצפון רשם זינוק של 55.4% בדירות חדשות (970 דירות).

בדירות יד שנייה: מחוז המרכז הוביל עם 23.9% מכלל הדירות (3,370 דירות), ואחריו מחוז הדרום (2,894 דירות) ומחוז חיפה (2,329 דירות).
ברמת היישובים:

בדירות חדשות: קריית גת התברגה במקום הראשון בארץ עם מכירת 1,044 דירות חדשות ביוני-אוגוסט 2026 - זינוק של 217.3% לעומת התקופה הקודמת. אחריה תל אביב-יפו (878 דירות, ירידה של 27.4%), חיפה (445 דירות), פתח תקווה (424 דירות) וירושלים (400 דירות). עליות חדות נרשמו גם במגדל העמק (438.2%), הרצלייה (253.3%), עכו (223.0%) ואילת (221.3%).

בדירות יד שנייה: ירושלים הובילה עם 898 דירות (עלייה של 3.8%), ואחריה חיפה (847 דירות), באר שבע (701 דירות, עלייה של 23.0%), תל אביב-יפו (533 דירות) ופתח תקווה (476 דירות).

שיא במלאי: כ-85,680 דירות חדשות עומדות על המדף

לצד נתוני המכירות, נתוני המלאי מצביעים על היצע גבוה במיוחד: בסוף אוגוסט 2026 עמד מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה על כ-85,680 דירות. מספר חודשי ההיצע עומד על 26.7 חודשים (משך הזמן שיידרש למכירת כל הדירות בקצב הנוכחי). מנתוני המגמה עולה כי מאז אפריל 2022 גדל מלאי הדירות שנותרו למכירה בקצב חודשי ממוצע של 1.2%.

יותר ממחצית מהמלאי מרוכז בשני מחוזות בלבד: 30.7% מהדירות שנותרו למכירה מצויות במחוז תל אביב (26,330 דירות) ו-24.7% במחוז המרכז (21,190 דירות).

בין הערים הגדולות (מעל 100 אלף תושבים), ירושלים מובילה את היקף הדירות החדשות הלא מכורות עם כ-10,250 דירות, ואחריה תל אביב-יפו עם כ-9,820 דירות. מבין הערים הבינוניות והקטנות, מובילות לוד (3,010 דירות), קריית גת (2,930 דירות), יהוד-מונוסון (1,670 דירות), באר יעקב (1,510 דירות), רמת השרון (1,490 דירות) ורעננה (1,440 דירות).