שוק הנדל"ן מאט: ירידה של 5.7% במכירת דירות, מלאי הדירות הלא מכורות בשיא

כל עדכוני הפיננסים בערוץ ה-WhatsApp

נתוני שוק הנדל"ן לרבעון השלישי של שנת 2026, שפרסמה היום (חמישי) הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מצביעים על התקררות מחודשת בהיקף העסקאות לצד המשך צבירת מלאי משמעותי אצל הקבלנים.

בשלושת החודשים יולי עד ספטמבר 2026 נמכרו ברחבי הארץ כ-21,750 דירות, נתון המשקף ירידה של 5.7% בהשוואה לרבעון הקודם (אפריל עד יוני 2026). בניכוי השפעות עונתיות, הירידה חדה אף יותר ומסתכמת ב6.8%.

בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד נרשמה ירידה של 7.3% בנתון המקורי, אם כי בניכוי עונתיות נרשמה דווקא עלייה מתונה של 2.6%.

בלימה במכירת דירות חדשות ובסבסוד הממשלתי

פילוח העסקאות מראה כי 42.3% מכלל הדירות שנמכרו ברבעון השלישי הן דירות חדשות (כ-9,190 דירות), כאשר כ-35.7% מתוכן נמכרו במסגרת תוכניות סבסוד ממשלתי. בהשוואה לרבעון הקודם נרשמה ירידה של 7.2% במכירת דירות חדשות, ובניכוי עונתיות מדובר בצניחה של 12.2%. עם זאת, ביחס לתקופה המקבילה בשנה שעברה נרשמה עלייה של 4.0% בנתון המקורי ושל 10.7% בניכוי עונתיות.

בגזרת דירות היד השנייה, המהוות 57.7% מכלל השוק (כ-12,560 דירות), נרשמה ירידה מתונה יותר של 4.5% לעומת הרבעון הקודם (ירידה של 2.7% בניכוי עונתיות), וירידה של 14.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בחודש ספטמבר לבדו נמכרו 6,150 דירות, מתוכן 2,620 דירות חדשות ו-3,530 דירות יד שנייה.

בחינת נתוני המגמה ארוכי הטווח מלמדת כי למרות הירידה הרבעונית, החל מינואר 2026 מסתמנת מגמת עלייה ממוצעת של 1.1% בחודש בסך הדירות שנמכרו, המובלת בעיקר על ידי שוק הדירות החדשות (עלייה ממוצעת של 1.9% לחודש מאז דצמבר 2025), בעוד שוק היד השנייה חזר למגמת ירידה קלה של 0.5% בחודש מאז אפריל האחרון.

הדרום והמרכז מובילים, קריית גת כובשת את הפסגה

בחלוקה גאוגרפית, מחוזות הדרום והמרכז מובילים את השוק ומרכזים יחד כמעט מחצית מכלל העסקאות (23.0% ו-22.1% בהתאמה). בשוק הדירות החדשות מחוז הדרום תופס נתח של 26.2%, ואחריו מחוז המרכז (20.3%) ומחוז חיפה (16.0%). בשוק היד השנייה המצב הפוך, כאשר מחוז המרכז מוביל עם 23.5% מהעסקאות ואחריו מחוז הדרום עם 20.6%.

ברמת היישובים, קריית גת רושמת זינוק מרשים של 121.5% לעומת הרבעון הקודם ומובילה את טבלת מכירת הדירות החדשות עם 1,030 עסקאות, כאשר 78.3% מהן בוצעו בסבסוד ממשלתי. אחריה ניצבות חיפה עם 598 דירות חדשות ותל אביב עם 537 דירות (שרושמת צניחה של כמעט 60% לעומת הרבעון הקודם). גם בפתח תקווה (440 דירות), עכו (282 דירות) ובית שמש (236 דירות) נרשמו עליות חדות. בשוק היד השנייה ממשיכות להוביל הערים הגדולות המסורתיות: ירושלים (829 עסקאות), חיפה (785 עסקאות) ובאר שבע (636 עסקאות).

יותר משנתיים של היצע: שיא בדירות לא מכורות

הנתון המדאיג ביותר עבור ענף הבנייה נוגע למלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה. בסוף ספטמבר 2026 עמד המלאי על שיא של כ-85,080 דירות, המשקף קצב עלייה ממוצע של 1.2% בחודש מאז אפריל 2022. על פי קצב המכירות הנוכחי, מספר חודשי ההיצע עומד על 25.8 חודשים, כלומר יידרשו יותר משנתיים כדי למכור את כל הדירות הקיימות בשוק גם ללא התחלות בנייה חדשות.

יותר ממחצית מהדירות הלא מכורות מרוכזות באזורי הביקוש: 31.2% מהמלאי נמצא במחוז תל אביב (26,500 דירות) ו-24.8% במחוז המרכז (21,070 דירות). מבין הערים הגדולות, ירושלים מובילה בהיצע הדירות שנותרו למכירה עם כ-10,190 דירות, ומיד אחריה תל אביב עם כ-10,070 דירות. מבין הערים הקטנות יותר, בולטות קריית גת (3,170 דירות) ולוד (3,120 דירות).