האם ניתן לתכנן ולבנות מלון בישראל בתוך שנתיים?

כיום הזמן הדרוש ליזמים להקים מלון בישראל עומד על כ-10 שנים בממוצע. הסיבות לכך רבות ורק חלק מהן תלויות בממשלה. אמנה לפניכם חלק מהסיבות ותחליטו בעצמכם.

הליך הקצאת קרקע ללא מכרז לרשתות בתי מלון בינ"ל:
מנהל מקרקעי ישראל שולט בלמעלה מ-90% מהקרקעות הפנויות לבניה בישראל. הליך הקצאת קרקע ללא מכרז לרשתות ניהול בינלאומיות מאפשר לממ"י לזרז הליכים. זאת בכפוף להמלצה של ועדה של משרד התיירות. אם כן היכן הבעיה? – שווי הקרקע!
בחלק ניכר מאזורי העדיפות לבניה מלונאית הקרקע המלונאית נמצאת בצמידות או בשכנות לקרקע עם יעוד לבניית מגורים רוויה. ממ"י שולח שמאים, המעריכים את שווי הקרקע לפי הערך שלה לבניית דירות ובאופן אוטומטי הפרויקט "נופל" עקב חוסר כדאיות כלכלית.

יעוד הקרקע:
בגלל סיבות רבות, אותן קצרה היריעה מלמנות, יזמים רבים אינם רוצים לבנות בתי מלון ללא גיבוי של דירות נופש, "נופש מיוחד" או דירות למכירה בפרויקט מעורב. על ידי מתן אפשרות למכירה של נדל"ן בפרויקט יכול היזם לצמצם סיכונים ולאפשר לעצמו גמישות מימונית. תמ"א 13 סגרה את הגמישות של המועצות המחוזיות והמקומיות להעניק אישורים כאלו.

מענקים והלוואות בערבות המדינה
אחת הסיבות המרכזיות לבניית המלונות המאסיווית בישראל בשנות ה-70 הייתה מדיניות המענקים הגבוהה של ממשלות ישראל. בתקופה זו, הוענקו ליזמים מענקים לבניית מלונות עד להיקף של 38% מעלות הפרויקטים. בפועל, בחלק מהמקרים כאשר היזם היה גם הקבלן המבצע, הגיעו המענקים לכ-50% מעלות בניית הפרויקט בפועל. בנוסף קיבל היזם מעמד של "מפעל מאושר", שאפשרו לו לקבל אשראי בערבות המדינה. חלק ניכר מהטבות אלו צומצם משמעותית או אינו קיים כיום.

עד כאן הגורמים הניתנים לשליטה על ידי הממשלה. מכאן נעבור לגורמים האחרים:

מימון לבניית בתי מלון
לאור חוסר היציבות רבת השנים, המאפיינת את תעשיית התיירות בכלל והמלונאות בפרט, חלק מהבנקים ספגו הפסדים כבדים בעסקאות מימון של בניית ורכישת בתי מלון בישראל. המדובר בהפסדים של מאות רבות של מיליונים. כתוצאה מניסיון העבר חלק מהבנקים אינם רוצים לממן פרויקטים של בניית בתי מלון. הם אינם אומרים זאת באופן גלוי אך מערימים קשיים על היזמים ודורשים ערבויות גדולות בהרבה משווי המימון. יזם ללא "גב כלכלי" גדול, שינסה לקדם בניית מלון קטן-בינוני ולא במרכז ת"א, עדיף לו שיביא את כל המימון "מהבית".

שינוי יעוד קרקע
הדוגמא הטובה והרלוונטית לכך היא "פרויקט הולילנד", הנמצא כעת בחקירה. זהו פרויקט שבמקור אמור היה להוסיף לעיר ירושלים 3 בתי מלון גדולים עם למעלה מאלף חדרי בתי מלון ברמת 4-5 כוכבים. השטח כולו היה שייך בזמנו למלון הולילנד ההיסטורי, שחלקכם בוודאי זוכרים. מה קרה אם כן? עם העליה הדרמטית בביקוש ובמקביל במחירי הנדל"ן למגורים בשילוב פריצת האינתיפאדה, ליזמים ולעירייה היה אינטרס משותף לשנות את יעוד הקרקע. עיריית ירושלים, עירייה ענייה המשוועת להכנסות ממיסים וארנונה, העדיפה פרויקט מגורים שיזרים לקופתה מיליוני ₪ בכל שנה במסים על פני בתי מלון שידרשו לקבל הנחות ולפעמים אף פטור ממיסים עקב חוסר היציבות והמתיחות הביטחונית .

קניית משומש עדיפה על פני בניית חדש
כלל אצבע הוא שבישראל, בבתי מלון, הרוכש השלישי בדרך כלל מצליח. אם נעקוב אחרי עסקאות המלונאות הגדולות שנעשו בשנים האחרונות, הרי שעיקר העסקאות היו לרכישת בתי מלון קיימים ולא בניית מלונות חדשים. נקודות לציון: עסקת אי.די.בי.-אזורים לרכישת מלונות כלל-אקור ושרתון מוריה, עסקת אזורים לרכישת אותם המלונות כשנתיים לאחר מכן, עסקת רי'גנסי-רשת מלונות דן, עסקת מלונות קיסר-ישרוטל לרכישת מלון קיסר ים המלח. אלו רק חלק מהעסקאות של "גלגול" הבעלות על בתי מלון בישראל. היתרון בעסקאות מסוג זה הוא בכך שהמלונות הקיימים יוצרים תזרים הכנסות ועל פי נתוני העבר ניתן ביתר קלות לקבל מימון לעסקה. זאת להבדיל ממלון חדש אותו יש לבנות מהיסוד וההחזר על ההשקעה נמוך ביותר.

לסיכום
אמנם אין להשוות את ישראל לסין, בה נשבר לאחרונה השיא לבניית מלון בן 15 קומות ב-6 ימים, אך גם לעומת מצרים, ירדן ובטח טורקיה אנו בפער ענק מבחינת לוחות זמנים לתכנון, אישור ובניית מלונות. בכל מקרה, בשל הבעיות הרבות שעומדות בפני יזמים אשר מבקשים להקים בתי מלון בישראל לא נראה שהצהרתו של שר התיירות מהשבוע שעבר ריאלית ומבוססת.