איך בוחרים יעד להשקעה בארצות הברית? 4 הפרמטרים החשובים ביותר

אמריקה – ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות, הכסף הגדול. כל מה שאומרים על ארה"ב מתברר בסוף כנכון, ובאמת יש כאן הזדמנויות ליצירת רווחים שאין בשום מקום אחר בעולם. גם בתחום הנדל"ן אפשר – ורבים עושים זאת – לוקחים החלטות אסטרטגיות נכונות ולהרוויח יפה מאוד. אבל דבר יש לזכור לגבי אמריקה – היא גדולה, גדולה מאוד. לכן כשמשקיעים חושבים על האפשרות של נדלן בארצות הברית, עליהם לא לשכוח שארה"ב מחולקת הלכה למעשה ל-50 שוקי נדל"ן שונים, אחד לכל מדינה, שמתאפיינים בהזדמנויות שונות, צרכנים שונים, חוקים שונים ותנאי פתיחה שונים. אז כיצד עושים סדר באינספור העסקאות השונות שניצבות בפני כל מי שאי פעם שקל להצטרף לשוק השקעות הנדל"ן בארה"ב? כשאנחנו קוראים דו"חות רבעוניים של שווקים מסוימים, לאילו נתונים חשוב לשים לב, וכשאנחנו שומעים הבטחות מסוכני מכירות, לאילו כדאי להאמין? לשם כך אספנו חמש נקודות מפתח שיעזרו לעשות לנו סדר בראש, ולהציב כל שוק נדל"ן שאותו נבחן על סקאלה של כדאיות לנו, כמשקיעים.

מחירי נדל"ן היסטוריים ופוטנציאל צמיחה

מתחילים במספרים הבסיסיים ביותר – בכמה עלו או ירדו מחירי הנדל"ן בשוק שאותו אתם בוחנים? הרי ברור שאם נסתכל על נתון מחירי נדל"ן כלל-אמריקאי, זה לא יעזור לנו להבין מה קרה למחירים באוסטין, טקסס. לכן חשוב לגשת לנתונים ספציפיים, כדי להבין איפה עומדת העיר או המחוז שבהם אתם שוקלים להשקיע. כך למשל, נכון לרבעון הרביעי של 2021 נרשמה בכלל ארה"ב עליית מחירי בתים של 17.5% בהשוואה שנתית. אבל בעוד במדינת ג'ורג'יה, למשל, מחירי הבתים עלו בכ-21%, בלואיזיאנה הם עלו רק ב-10% באותה תקופה. כלומר, ההחלטה אם להשקיע בג'ורג'יה או בלואיזיאנה עשתה הבדל בין רווח לרווח כפול (!) באותה תקופת זמן. אמנם מחירים היסטוריים הם התחלה טובה, אבל כמובן שהם לא יכולים לספר את כל הסיפור. לצידם חשוב להבין מהו הפוטנציאל של עליות מחירים נוספות בעיר הספציפית. ביקוש – הרצון של אנשים לגור ולרכוש בתים במקום מסוים – הוא המנוע שמעלה את המחירים. הוא מושפע מכמה גורמים, את חלקם נפרט בסעיפים הבאים.

הגירה חיובית/שלילית

לא, לא מדובר על מהגרים מעבר לים שמגיעים חסרי כל כדי לחפש עבודה, או בפליטים מאזורי מלחמה. בנדל"ן האמריקאי כשמתייחסים להגירה פנימית (Internal Migration), פשוט מתכוונים לכמות בתי האב שעוברים ממדינה למדינה (או מעיר לעיר) או עוזבים אותה. הגירה חיובית מצביעה על אזור מצליח, שמושך אליו עוד ועוד תושבים, שיגדילו את הביקוש לבתים. איך מבינים את הנתון? נשתמש במיני-ניתוח. במחוז צ'אטהאם שנמצא במדינת ג'ורג'יה, ושבו שוכנת עיר הנמל סוואנה, נרשם במפקד האוכלוסין האחרון מעבר של כ-28,000 תושבים חדשים למחוז. באותה התקופה עזבו את המחוז כ-21,000 תושבים. אז המחוז נהנה מהגירה חיובית של 7,000 תושבים נטו בתקופה נתונה. לעומתו, מחוז סונומה בקליפורניה (צפונית ללוס אנג'לס) רשם כ-21,000 תושבים חדשים, וכ-22,000 תושבים עוזבים בתקופה הזו. הוא סובל מהגירה שלילית, וייתכן שהנתון ישפיע על מחירי הנדל"ן במחוז בטווח הבינוני.

מעסיקים גדולים ורמת אבטלה

רמת האבטלה במדינה, מחוז או עיר, מעידה באופן ישיר על היכולות הכלכליות של התושבים באותו מקום. היכולות האלה הן מה שבסופו של יום מאפשר להם לקחת משכנתא ולרכוש בית, כלומר, להעלות את הביקוש. כמעט בכל דו"ח נדל"ן שסוקר שוק מסוים בארה"ב, יצוין נתון האבטלה. כמובן, שיעור אבטלה נמוך משמעותו יותר אנשים שיכולים לרכוש בית. לצד נתוני האבטלה והתעסוקה, ניתן לקבל רושם לגבי האטרקטיביות של המדינה או האזור בעיני בעלי מקצועות, לפי המעסיקים הגדולים שנמצאים במדינה. אלה הן החברות שמשפיעות על מקומות העבודה בשוק, ומושכות את אותם "מהגרים" מקצועיים מערים אחרות. שילוב עם נתוני מאקרו גם יסייע. בשני העשורים החולפים תעשיית השירותים (טכנולוגיה, מכירות, טלקום וכדומה) תפסה את המקום הראשון בכלכלה העולמית. החופים המזרחי והמערבי של ארה"ב מאופיינים במעסיקים בתחומים אלה. ואולם בשנתיים האחרונות, חל שינוי עצום בעולם העבודה – מצד אחד האפשרות של עובדים מתעשיית השירותים לעבוד מרחוק וכך לבחור בחופשיות היכן ירצו לגור; ומצד שני עליית החשיבות של תעשיות ייצור ושינוע אל מול מחסור עולמי בסחורות. כך, אזור דרום ארה"ב – שמכונה לעיתים "חגורת השמש" (The Sun Belt) רושם ביקושים הולכים וגוברים לדיור. הוא מגלם ערים עם דיור בר השגה במחירים שפויים, תעשיות צומחות, מזג אוויר נוח ונגישות למוקדים מרכזיים בארה"ב. בין המדינות שנהנות מהמגמה הזו ניתן לציין את פלורידה, דרום וצפון קרוליינה, ג'ורג'יה, טקסס ומיסיסיפי.

מדיניות ציבורית וחוקי מס

מתוך 50 המדינות של ארה"ב, אנחנו רוצים לבחור את זאת שמבצעת מהלכים ציבוריים להגברת הביקוש לנדל"ן, ושיש בה תנאי מיסוי נוחים למשקיעים מסוגנו. נרצה לחפש השקעה לאומית או מקומית בשיקום שכונות ומרחבים ציבוריים, השקעה מדינתית ופדראלית בתשתיות ובתחבורה, בניית מבני ציבור ומרכזי בילוי וספורט וכן הלאה. כל אלה ידועים בהיותם אינדיקציה טובה יחסית לחיזוי עלייה אפשרית במחירי הדיור באזורים נבחרים. גם המיסים חשובים. בארה"ב ישנם כמה מנגנוני מיסוי הקשורים בבעלות על בית. מס פדראלי – זהו מס שנדרש על ידי רשות המיסים האמריקאית (IRS) והוא רלוונטי לכל בעל בית בכלל ארה"ב. הוא יחול על רווחים שנוצרו משכירות וכן על רווחים שנוצרו ממכירת נכס. במובן זה, המס הפדראלי לא אמור להשפיע על בחירת יעד ההשקעה. המס שכן ישפיע על הבחירה הוא המס המדינתי (State Tax) – מס שמשתנה ממדינה למדינה. ישנן מדינות בארה"ב שבהן לא ממסים אנשים פרטיים (מיסוי פרט); ישנן מדינות שבהן ממסים ריביות ודיווידנדים מהשקעות, גם השקעות נדל"ן; ועוד מודלים של מיסוי, בהתאם להחלטת המחוקקים. כדאי מאוד לדעת את תנאי המיסוי במדינה שבה נשקיע, לפני ביצוע ההשקעה. לבסוף, ישנם גם מיסים עירוניים (City Tax) שחלים בערים מסוימות, ומתווספים לפדראליים ולמדינתיים. לרוב הם אינם משמעותיים, אך הם בהחלט נגבים וכדאי להבין גם במקרה זה איפה, וכמה. מידע נוסף על השקעות נדלן בארצות הברית באתר אורצ'רד תוכן פרסומי